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上海二手房年末现翘尾行情

发布时间:2019-08-16 19:04:33

  ■ 中介:11月成交量逼近两万套,成交均价环比涨8%

  上海楼市的暖冬格局,在二手房市场也得到体现。

  12月5日,综合上海中原、德佑地产监测的:今年11月上海市二手住宅成交19744套,环比(较上月)上涨21.6%,同比(较上年同期)上涨216.7%;成交均价为175 2元/平方米,环比上涨8.1 %,同比上涨15.48%。

  汉宇地产董事总经理施宏叡说,上海的二手房市场从4、5月已逐步回暖,6、7月达到一个成交小高峰,9、10月维持平稳,进入年末则出现翘尾,“今年年末政策较好,刚需明显释放,并带动改善型需求入市。加上11月以来政策面平稳,明年市场回暖的信号更加明显,不少客户选择在年底出手。”

  德佑地产营销总监刘伍洋还提到,在经济不景气的背景下,购买也成了部分人改善资产配置的重要手段,这同样促进了市场回暖。

  成交套数“4年来次高”

  一片暖冬声中,上海二手房市场的成交势头,看上去比新房市场还要猛烈。

  21世纪不动产上海区域董事长张卫平称,今年6月之后,上海二手市场平均月成交量就没有低于过1.7万套。这表明调控两年多来,市场预期开始发生变化,刚需、置换型需求在年底出现明显放量势头。

  “像上海这样的城市,二手房月均成交1.8万-2万套之间是很正常的。”张卫平说,近期的较好成交量既是需求的放量,市场回暖预期的增强,也是对过往因调控而走低的成交量的回补。

  据21世纪不动产统计,上海市11月二手房的成交套数,系近4年来的次佳水平,仅低于2009年11月的成交表现。

  这并未让市场人士太感意外。

  德佑地产区域总监张剑东介绍,11月上海的二手房成交,主要还是集中在中外环间的刚需、置换型房源,“11月的挂牌量变化不大,主要是买卖双方的诚意度提高了,客户对报价开始变得能够接受,促进了成交。”

  据他观察,以德佑的情况看,11月“连环”型置换成交已比较常见,“这种置换型交易对成交量有明显的推升作用。同时,四季度各家中介都在抓现金流,纷纷暂缓一手代理,主抓二手房业务,这也是造成11月二手成交量较高的一个原因。”

  前11个月累计,上海二手房市场的成交表现同样抢眼。据21世纪不动产统计,今年月,上海市二手房的总成交量已超2008、2010、2011年的全年成交量。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,9、10月份优质房源不足以及卖家不愿过多让利,使得市场需求有了一定的积累。不过,11月的火爆也可能是年前的交易冲刺,可持续性会比较有限。

  “成交价较挂牌价涨5%”

  伴随着成交量的回暖,房东接受议价的幅度明显收窄。

  张卫平直言,成交量的上升肯定会对房东的挂牌价有所刺激,尤其是紧俏板块的好房源,“月市场基本呈现出量平价稳的状况,年底几个月会出现量升价也略升的情况,也是由于市场惯性使然。”

  施宏叡介绍,今年年初时,上海的二手房还有5%~8%的议价空间,5月已是零议价,6、7月到现在,大多数成交房源的价格都较挂牌价有5%的增幅,“价格的上涨受益于成交量回暖的带动。同时,随着挂牌量的走低,价格自然会上升。”

  此外,成交结构的影响也颇为明显。据施宏叡称,11月上海二手房成交结构中,改善型、中高端房源的占比达到了60%,刚需房源占比仅40%,这与之前的成交结构截然相反——前几个月刚需占比60%,改善型、中高端占比40%。

  张剑东还提到了新房市场的需求回流效应。

  据他介绍,由于年末新房开发商并未大幅打折促销,有些一手房潜在买家流向了二手房市场,“11月二手房市场的跳价幅度在 %~5%。价格上涨的原因在于需求量变大,诚意客户增多。由于担心春节后房价会出现上涨,部分买家不再还价。”

  这与合富置业副总经理沈彦的感受颇为一致。

  沈彦说,11月二手房市场转好,从合富的成交情况看,刚需房源涨价幅度在 %~5%,改善型房源价格相对平稳。

  中介扩张热情升温

  对于12月的二手房市场,受访中介中看多者居多。

  “12月乃至明年1月,二手房市场仍可能出现小阳春,能持续多久主要要看政策的走向。”沈彦说。

  张剑东预计,12月的二手房成交量不会低,有可能突破2万套,价格则会和11月持平或略有上涨,“价格不会有太大上涨,毕竟限购、限贷政策还在。”

  张卫平同样预计,12月的成交量会和11月持平。他也认为,由于调控没有放松,价格大涨的可能性不存在。如果接下来的市场月度成交量能保持在2万套左右,那么价格或有5%左右的升幅。

  值得一提的是,伴随着楼市成交回暖,中介扩张门店的热情升温。

  上海中原称,该机构年初在沪门店数量尚在260家左右,而到年底门店将超过 00家。同时,该机构在6月启动了“革薪计划”,分行经理薪水增加幅度在 0%~100%。

  张剑东也说,德佑今年门店的增加幅度在10%左右,“预计到年末将开足100家。”

  在沈彦看来,11月楼市成交量的攀升,给了很多打算在明年加速扩张的中介良好的心理预期,但在调控状态下,光靠门店数量来提高市场份额的做法未必可行,“还是应该谨慎。”

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